競売の知恵袋

信州競売情報

《競売の知恵袋》

●次順位買受けの申出

　最近かなり高額の入札が行われており、結果として、残額代金の納付ができないことがあります。その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。しかし、先の期間入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札期間を設定することなく、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。

　すなわち、第２順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。

１．開札期日の終了までに申出をすること。
　（長野地裁本庁・各支部とも多くは午前十時開札ですが、その開札に出席したうえで、執行官が次順位買受けの申出ができる旨を催告しますから、申出をしたいときは、執行官にその旨告げることになります。申出の際、執行官作成の期間入札調書に署名押印します。開札に出席するメリットの一つです。）

２．第２順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。

　なお、第２順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。また、この時点まで保証金は返還されません。

　遠方の方などは開札に立ち会わないことがほとんですが、開札に参加すると「次順位買受けの申出」ができる場合もあり、近時、最高価買受申出人が残額代金を納付しないこともままある状況では、一考の余地のある制度ではないでしょうか。とくに、自分でもかなり高い買受け価額を付けたと考える人はなおさらと思われます。

　売却基準額１０００万円、買受申出保証金２００万円、買受可能価額８００万円、最高価の入札金額１１００万円の場合、「１１００万円－２００万円＝９００万円」となり、このケースでは、９００万円以上は、買受可能価額８００万円以上の額なので、次順位買受けの申出をすることができます。

　「買受可能価額」新設の一つのメリットとして、「次順位買受けの申出」が行いやすくなったことがあげられます。それは買受けの促進にも繋がりますが、「特別売却」の比重が下がり、競売制度がいよいよ「期間入札」中心という当たり前の状況になったことも意味しています。

図2参照

●建物の概況－耐震性－

　編集部は新潟県境に近い地域にある関係上、この度の新潟県中越地震では被災地とは比べものにならないかもしれませんが、日々不安を感じる程度の揺れを体験しております。

　そのような中で、昭和56年の建築基準法改正以前に建てられた建物の倒壊や被害の大きさが報道され、また、改正後の建物についても、床や屋根の被害に注目する必要性があるともいわれています。たまたま、この地域は雪の多い所で、他に比べ建物は頑丈にできているともいわれておりますが、やはり、昭和56年を境にして建物の強度に違いがあることは間違いないようです。

　不動産競売の場合は、一般の不動産購入と違って、この点は自分で確かめなければなりません。しかし、これは裁判所記録中、建物の概況についての記述をみれば容易に確かめることができます。（信州競売情報の場合は、建物の概況の一項をたてています。）たとえば、平成16年11月長野地裁の期間入札物件を調べてみると、居宅5件中、2件が昭和56年よりも前の建築で、残り3件はそれ以降の新築となっております。

　昭和56年より前の建物が全て地震によって倒壊するわけではありませんし、それ以後の建物がまた倒壊しないというわけではありませんが、建物の構造という観点で、建築時期については重要な確認事項とお考え下さい。

　近時、古民家ブームとなっています。編集部の近くにも、弘化4年に建てられた古民家がしっかりと建っています。ただし、弘化4年といえば、善光寺地震という今回と同種の地震が長野県にあった年ですから、それ以後、これに匹敵する地震がなかっただけかもしれません。

　ちなみに、各地で耐震診断（無料）が奨励されています。落札後、一度、診断を受け、自己の建物の構造内容をしっかりと把握しておくとよいと思われます。リフォームの方向がはっきりします。

＊一例として、木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者共同組合）HP参照。

●入札者数と落札価額

　下の表は、長野地裁諏訪支部の入札者と落札価額の関係を一覧にしたものです。

平成16年5月分

事件番号	入札者数	最低売却価額	売却金額
１６ケ４	５	７，３５６，０００	２０，７００，０００
１６ケ６	１	７，１２３，０００	８，２２０，０００
１６ケ７	２	２，０３８，０００	５，５５０，０００
１６ケ１１①	１０	６４８，０００	４，５９０，０００
１６ケ１１②③	５	１，２４２，０００	３，９８８，８８０
１６ケ１１④～⑥、⑰、⑱	６	８４５，０００	２，６００，０００
１６ケ１１⑦～⑯	３	２１０，０００	２９８，５００

　当該一覧表に記載される事件は、特別売却に回ることなく第一回目の期間入札で買い受けされていることを付け加えますが、入札者数と売却価額の間にはやはり相関関係があります。当然のことですが、人気のある物件は売却価額が相当跳ね上がっています。ここまで高値になると競売で落札するメリットは実際あるのかと思われる物件もありますね。

　この時点では、長野県の地価はまだ下げ止まりしていません。それを勘案すると競争意識に駆られた結果かと考えられます。自分の判断で不動産を入手できることはかなり魅力的ですから、このような結果も納得のことでしょうが、そもそもどうして競売に参加するのかという原点を忘れないでいただきたいものです。

　なお、これは重要なことですが、全ての物件が全ての裁判所でこのような傾向にあるわけではないということです。一つ、諏訪支部に関してこれははっきりしていますが。

　売れなければ、どんどん最低売却価額を下げていく積極的競売執行と競売制度の一般市民への公知化によって、売却速度は随分と促進されるようになりました。しかし、半面でこのような高値の売却という結果も出てきています。　

＊長野地裁諏訪支部に関して、平成16年1月から7月までの全事件（農地除く）の物件目録・最低売却価額・最高価買受価額一覧にしました。有償提供5,000円（送料込み）となりますが、必要な方は、メール等でお申し込み下さい。会員の方は料金が違いますので、会員ページを参照下さい。

●チョウ！格安物件

　裁判所の不動産競売物件情報を入手するためには、原則として当該裁判所に足を運ぶのが第一の方法です。しかし、全ての人がそうできるわけでもないので、新聞その他各種の情報入手媒体があります。信州競売情報もその一端を担っているわけです。

　さて、ここで一つおもしろい発見をしました。各種情報と実際の裁判所での情報を見比べてみると、必ずしも、全ての事件情報が広告媒体によって提供されているのではないことに気づかされます。たとえば、平成16年10月のある裁判所の山林物件は、広告媒体には掲載されていません。同じ事件の他の物件が広報されているにもかかわらずにです。これは、何かの間違いかと思えば、そのまま、見過ごしてしまうのですが、気になったので、裁判所の方に確認をしてみました。答えは簡単でした。物件の価額があまりに安いので、広告費用と見合わないということでした。本当に格安の物件は、広告されないこともままあるというわけです。

　もちろん、当編集部はこの情報を提供していますが、実際に裁判所に足を運ぶことはやはり大切ですね。なお、この物件にはさらにこんな特典までありました。すなわち、実際の地積が、登記簿上の地積より3.5倍も広いのです。急傾斜で竹林に覆われているので、自用のタケノコ園にでもしてみましょうか？

　いずれにしても、時々、このような周知されていない「チョウ！格安物件」がありますので、信州競売情報の提供する物件情報の中から探してみてください。

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●競売への積極的参加（2）

　Web信州競売情報の創刊は、ふるさとの情報を都会に発信するというコンセプトから生まれています。したがって、情報提供の優先順位は、田舎や郡部に高くありましたが、最近では、この枠組みの基準性も失われつつあります。

　たとえば、長野市とそれ以外の地域という区分も、都市物件と田舎物件という枠組みにおいて使用してきましたが、長野市以外の地域が、長野市との合併の方向にある状況では、長野市のなかに従来の田舎物件が含まれてしまいます。松本市をはじめ、上田市、佐久市、諏訪市、伊那市、飯田市など各地区の拠点都市でも同様です。したがって、いずれ信州競売情報の情報提供の地域的枠組みも、従来の都市物件と田舎物件との区分けにこだわらないものにならざるを得ません。

　ところで、現状においては、裁判所の不動産競売への参加は、従来の都市物件から促進されていますが、ここに競売参加へのちょっとした知恵が隠されています。一例ですが、飯綱高原の別荘地は、主に長野市地籍と（上水内郡）牟礼村地籍とに分かれますが、牟礼村地籍の物件は特別売却に回ることが多いのです。合併を見越して都市部周辺の物件に注目などと主張するつもりは決してありませんが、入札等に際しては、割とこのような画一的物差しが使用されています。

　信州競売情報の編集部は、この牟礼村にあり、自然と親しみながらノンビリとやらしていただいています。しかしながら、長野駅までは車で20分、そして、新幹線に乗れば、一時間20分ほどで東京です。

　同様の事情は、軽井沢とその近郊地域、松本市とその近郊地域などいくつかの箇所で見受けられます。長野県は、新幹線と高速道路網のネットワーク化によって、従来の固定観念とかなり違った地域的価値観を新たに創造しつつあるようです。（地元の人ほど気づいていません。）

　また、長野県の良さは一つ、自然環境にあるとするならば、都市部の周辺に目を向けていただければ、まだまだ、有用な物件は多くあります。創刊時、新潟地裁高田支部の物件情報を提供していたことがありましたが、これも、斑尾、黒姫、妙高などの物件を共有していたからです。ただし、都市物件への落札が進んでいる現況において、今のところ、情報提供をお休みしています。

　昨今の競売への積極的参加の動機付けは、収益物件重視という観点に比重があると推測されます。したがって、上記のように違った観点で、あるいはそれらも斟酌して物件を選定すれば、入札・買受けにより成功しやすくなること言うまでもありません。

●競売への積極的参加（１）

　「信州競売情報」のトップページに、最近、競売への積極的参加が見られ、同時にそれにともなって新たな問題も生じている旨の注意書きがありますが、今回は、このことをもう少し、具体的に述べたいと思います。

　さて、長野地裁諏訪支部と伊那支部の期間入札物件への入札・買受け参加が、昨年（平成15年）の春からかなり顕著になってきています。諏訪支部は、もともと物件数が少ないので特別売却に回ることなく期間入札で売却される傾向は強かったのですが、それにしても、最高価買受価額が最低売却価額からかなり乖離している事実が読みとれます。また、伊那支部では、かっては特別売却に回る物件が大半を占めていましたが、最近では、ほとんど期間入札にて入札・買受けされ、特別売却期間も長野地裁各支部中一番短い執行となっています。

　上記二支部では、「工場」「店舗」物件以外はその大部分が期間入札で入札・買受されると考えるべき状況です。

　しかも、その最高価買受価額も最低売却価額から比べれば、「？」と思われることも時々あります。東京など都市部を中心とする競売ビジネスの影響が推認されますが、一方、東京と関わりの深い、軽井沢を抱える佐久支部の入札が促進はされつつも、比較的納得できる価額で動いているのとは対照的です。

　地元の新聞記事に伊那支部での競売妨害事件が紹介されています。自分たちが値をさげさせた物件をなぜ買ったのだと言いがかりをつけたというものですが、これも、この地域で、競売を巡る既得権益の構造が明らかに崩れつつあることから発生した事件と見るべきでしょう。

●農地物件と期間入札

　長野地裁本庁および各支部において、農地物件の期間入札日程は一般不動産とは異なっています。物件情報の公告が約一ヶ月ほど早くなっています。たとえば、11月末現在、一般不動産については、12月分の情報が公告されていますが、農地物件については翌年1月分の情報を知ることができます。なぜならば、農地の取得については、農地買受適格証明書が必要で、そのための時間的猶予ということです。

　農家ではない一般の方が農地を取得することは、原則的にはできないので、Web信州競売情報では農地物件の掲載はしておりません。ただし、ここで注意していただきたいのは、裁判所が農地物件として処理している事件の全てが、必ずしも、農地であるというわけではないという点です。つまり、農地物件のなかの、宅地、原野、山林、雑種地およびその上に建つ建築物等については、農地買受適格は必要ではなく、一般の人も買うことができるということです。

　農地物件であるということから、わりと多くの人が、その中に含まれる一般不動産を見落としてしまいがちですが、意外に格安の物件が散見され、しかも、入札・買受の対象から外されていることが少なくないので、穴場といえましょう。当編集部では、わかる限りでこのような物件も掲載しております。

　ちなみに、登記簿上の地目が田や畑の「農地」でも、現況が宅地、原野、山林、雑種地など「農地」でなければ、一般の人も買い受けできます。現況主義といいます。この区別は、まさに、裁判所が農地物件としているかどうかでわかります。

●入札価額の再考

　競売物件を眺めていると地域経済の動きなど、いろいろおもしろいことがわかります。たとえば、長野県内の競売に付される不動産の所在地に目を向けてみると、最近、木曽地方の物件が毎回出ていることに気が付かされます。前向きに考えれば、この地域も、いよいよ、精算の最終局面に入ったということですが、この地域経済の厳しさと、ロープウエー事故とを重ね合わせて見てしまうのは、考えすぎでしょうか？

　一方、競売物件を買受ける人側について注視してみると、このところ、愛知県を中心に中部地方の方々の買い受けや入札参加が目を引きます。従来、どちらかと言えば、慎重な対応をしてきた地域ですから、これは、中部圏域の経済がかなり好調なのでは思わせます。愛知万博、常滑空港、第二東名そしてなによりトヨタ自動車の本拠地ですから。

　さて、今度は、期間入札の入札価額を斟酌してみましょう。、最低売却価額に多少上乗せした最高価買受価額の他に、かなり高い価額を設定した物件が決して少ない数ではなく見受けられます。平成15年の9月物件より、長野県内の裁判所は、競売物件入札（精算処理）の促進方向にさらに一歩踏み出しています。競売への市民参加が進むことは決して悪いことではありませんが、落札価額の意外な高騰には注意を要します。実は、関東地方の競売状況が部分的に長野県に飛び火している観があります。東京から始まった経済的回復の兆しと無関係ではないと思われます。

　従来は、期間入札に付された物件もこなれた価額になるまで待ってから入札したり、あるいは特別売却に回ってから買い受けることが普通の対応でした。しかし、平成15年物件については、期間入札の段階で躊躇なく、入札参加が行われる傾向があります。その分、無理な価額が目に付いているということですが。

　近時、競売物件の意外な落とし穴がマスコミ等で報道されることがありますが、競売物件は比較的安く入手してこそ、その味わいがあるのです。したがって、この点を十分に踏まえて、冷静な判断において入札に参加していただきたいと思います。（手数料稼ぎの代行業者にはご注意下さい。）

●ビフォー・アフター

　最近テレビで、中古住宅のリフォームをテ－マにした番組をよく目にします。その際、ただ家の改築というのではなく、家族がかかえる問題をデザインに工夫を加えて一挙に解決するということが主要テーマになっています。

　かって、改築するくらいなら新築した方が安いと言われましたが、これらの番組を見ていれば、リフォームが高いという考えを見直す必要があることに気づかされます。実は、業者サイドの話として、新築よりも改築の方が儲かる、あるいは儲かったということはよく耳にします。したがって、やりようによっては、安くも上がるということです。

　リフォーム業界には、新規参入も多くあり、いい意味での競争から、改築費用も安くなってきています。当然、個別的に対応したデザインやサービスが求められ、それに答えられるかどうかが企業生き残りのポイントにもなっています。したがって、中古住宅のリフォームを念頭に置く、不動産の取得も新たな魅力を獲得しているようです。

　競売を利用した建物の取得については、格安な物件の取得と、それに引き続く個別的な要求に応えるリフォームを一連のものと理解し、そこから多くの楽しみを引き出して欲しく思います。

　以上のような事情から、建物建設を前提にした宅地等土地への入札から、改築を念頭に置いた建物への入札が目立つようになってきています。また、最低売却価額のかなり大幅な低減化も手伝って、土地・建物一体となった不動産価格も手ごろな値段と感じられ、さらに、先の傾向に拍車をかけているようです。

　入札・買受けにあたっては、特別売却を待つまでもなく、期間入札での落札も決して少なくありません。ただし、裁判所支部ごとにかなり事情は違うようですから、これらの点については、また別に述べさせていただきます。

●最近の競売物件の利用方法

　　かって一般市民が地方の競売に参加する場合、多くは、まずは廉価な山林、原野、別荘地あるいは格安な家屋物件を探していたように思います。比較的若い人が入札等に臨み、田舎生活への足がかりとしていました。ふる里ライフとか、カントリーライフなどという言葉が使われていた時代です。また、ペンション経営が注目を集めていました。

　しかし、いま、このペンションが競売物件として買い受けの対象にされることが多くなってきています。もともとは、北欧において、子供達が巣立ってしまった夫婦などが年金（ペンジオン）をもらいながら生活し、空いた部屋を若い人に廉価に提供したことから始まるといわれるペンションです。発想は民宿と同じです。つまり、すでに手許にある建物資産の運用が出発点です。したがって、年金をもらっていない若い人があらたにペンションを建設するところからはじめた日本的ペンション経営では、早晩破綻の危険度が高かったといえましょう。

　ただしものは考えようで、話を原点に戻せば、いまこそ、本当の意味でのペンション経営の時代といえるかもしれません。高度成長時代を遮二無二働いてきた方達が、リタイヤ後、環境のよい田舎で年金生活をしつつ、若い人に廉価に宿を提供するなどの社会的貢献活動を生き甲斐とするという、ライフスタイルです。

　最近の入札参加者は、比較的年齢の高い方が多く、「資産の運用」的関心と「ライフスタイル」の再考ということが動機付けとなっているように思われます。落札ペンションをケアハウスや老人介護センターとして再利用しようという方もおられますが、落札物件の利用に関し、非営利セクター（NPO）からのアプローチは今後さらに重要になると思われます。

　『Web信州競売情報』も、初めは「美術館にふさわしい物件はないだろうか」という編集者の個人的動機から始まり、いつのまにか今日の姿になっています。

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