公告の閲覧

公告ファイルの閲覧

現地調査

入札 （認印の持参）

開札（最高価買受申出人）

売却許可の決定 売却許可決定の確定

代金納付期限等の通知

代金の納付（所有権取得） （入札書に捺印した印鑑）

住民票・固定資産税評価証明書・登記簿謄本・登録免許税（所有権移転登記および抹消登記）・送料（切手）

登記 登記済証送達

引渡命令

不動産の引渡 （固定資産税・不動産取得税）

《手続き詳細説明》

１．公告・公告ファイル

　　地方裁判所に掲示される公告を見て、自分の欲しい物件を見つけた場合、通常は（不動産）競売係の前に置かれる公告ファイルを確認することからまず始めます。公告ファイルは当該事件に関する一括資料で、物件目録、物件明細書の写し、現況調査報告書、評価書の写しなどから構成されています。各書類のポイントを概括してみましょう。

【物件目録】には、目的不動産の所在・地番・地目・地積・構造・床面積・持分などの他に、一番重要な最低売却（買受申出）価額・保証額さらに固定資産税額などが記載されています。　

【物件明細書の写し】では、売却後も存続する各種の権利・負担が明らかになります。したがって、この欄に「賃借権あり」との記述がある場合は要注意です。ただし、占有の実体がない賃借権については心配いりません。　

【現況調査報告書】は裁判所が調査するもので、それによって目的不動産の現実の形状、占有関係その他の現況が明確になります。とくに家の場合、空家なのか、債務者等が占有しているのか、あるいは全く別の第三者が占有しているのか等がわかります。第三者が占有する場合には、一般の方は避けるべきです。

【評価書の写し】は、通常は不動産鑑定士の評価に基づいており、地図・公図・写真の引用もあり、目的不動産の位置および状況、利用状況、公法上の規制、経済性などを含めた、かなり実質的な内容を含むものです。　　

　さて、トラブル物件は、いままで何度も競売に付されながら落札されてこなった、事件番号の古いケースに時として見受けられますので、このあたりに気を付けて公告ファイルを検討して下さい。

　　裁判所が一定期間（通常は一週間）の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受付つけるもので、郵送でもできる点がメリットです。そして、後日開札をして最高価買受申出人を決定します。

　入札しようという人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。その際、事件番号はもちろんのこと、物件番号の明記を忘れないようにして下さい。一括売却以外の場合には、その物件番号が重要となります。たとえば、「１．所在…」の小番号１がその物件番号を表示しています。入札価額は、最低売却価額以上でなければなりません。入札書の記載を訂正すると無効になる場合もありますので、書き直しまたは訂正の方法について事前に聞いておいて下さい。

　郵送で入札する場合には、所定の封筒に入れた入札書を郵送用の封筒に入れ、書留郵便（速達）で期間内必着で送付します。入札期間を過ぎてから配達されたものは無効となります。

　入札をするときは、同時に保証金を提供しなければなりません。公告に記載されており、普通は最低売却価格の二割です。その提供方法は、次の二つのいずれかで、通常は、入札期間満了までに裁判所の指定預金口座に保証金を振込み、執行官室でもらった入札保証金振込証明書にその金融機関の証明書をノリ付けし入札書とともに提出します。（ただし入札専用の封筒に入れてはいけません。）入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならならなければいけないので、「電信扱い」にするのが安全です。もう一つの方法は、銀行または損害保険会社と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出するものです。

　特別売却も含め競売手続一般のため、前もって用意するものは、保証額相当の金銭等と認印だけです。なお住所は住民票記載のものにより、代理人の場合には本人の委任状が、法人の場合には資格証明書が他に必要です。

５．不動産の引渡命令

　競売不動産の買受人は、買受代金の納付によってその所有権を取得し、裁判所の職権により、その所有権移転登記を受けます。そして、不動産の引渡しに手続きは移行します。空家・空地でだれも占有していない場合や、債務者・占有者が任意に引渡しをしてくれる場合には特に問題はありません。さらに取得した所有権に基づいて、引渡しを拒む債務者・占有者を相手に、明渡訴訟を提起することもできます。しかしながら、これは、一般の人には費用・時間の面などでかなり困難な選択といえましょう。

　そこで、民事執行法は簡易迅速に競売不動産の占有を確保できるように、引渡命令の制度を定めております。たとえば、債務者（およびその家族）が居住する場合など、任意の引渡しが受けられなければ、この引渡命令の申立を行ないうるわけです。さらに不法占有者に対しても有用な対抗手段となります。ただし、一般の人は、賃借権・使用借権のある競売不動産には手を出さない方がよいと思われます。

　この引渡命令という制度は、買受人の保護のためにもうけられた特別の規定ですから、その意義を十分理解されたうえで使用することに、別段、躊躇の必要はありません。そして、その引渡命令に基づいて、裁判所に引渡の執行をお願いすることになります。

　なお、申立ては競売を行なった裁判所（執行裁判所）に書面あるいは口頭で行います。その時期は、代金納付の日から６カ月以内とされていますので、ご注意下さい。