| 以下に記載する項目をさらに個別的に説明します。 | |
◇売却により成立する法定地上権の概要 ◇買受人が負担することとなる他人の権利 ◇物件の占有状況等に関する特記事項 ◇その他買受けの参考となる事項 |
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| 売却により成立する法定地上権の概要 | |
| Ａ－１：売却対象外の土地（地番○番）につき、本件建物のために法定地上権成立 | |
| 売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地である○番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。 | |
| Ａ－２：上記法定地上権は、土地の平成○年○月○日付抵当権設定登記に後れる。 | |
| 売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定登記があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することができません。その結果、敷地が競売されると法定地権が売却によって消滅し、本件建物を収去（取壊し）しなければならなくなる可能性があります。 | |
| Ａ－３：本件土地につき、売却対象外の建物（家屋番号○番）のため法定地上権成立 | |
| 売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して、本件土地を買い受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。ただし、借地人に対し地代を請求することはできます。 | |
| Ａ－４：この欄に「なし」と記載してあるもの | |
| 売却対象である土地についても、また売却対象である建物のためにも法定地上権の成立がない場合の記載です。 理論上は法定地上権が成立しても、敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が取得しますから、法定地上権は「なし」となります。この場合でも、評価書上は法定地上権を考慮したものとなります。これは、競売においては敷地と建物のそれぞれの内訳価格を法定地上権を考慮して算出する必要があるからです。 |
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| 買受人が負担することとなる他人の権利 | |
| Ｂ－１：賃借権、末尾に「上記賃借権は最先の賃借権である。」との記載がある場合 | |
| その物件につき、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならないことを意味し、その内容が以下に記載されます。この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当事由がない限り、解約することは困難です。このことは、期間の定めのない場合も同様です。 | |
| Ｂ－２：賃借権、末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。」との記載がある場合 ：賃借権、末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない」との記載がある場合 |
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| 最も早い（最先順位）抵当権に後れる賃借権ですが、賃貸借の期間が短期（土地については５年以下、建物については３年以下）のため、法律が特に短期賃貸借権としてその契約を保護する場合を意味し、期間満了後は明渡しを求めることができます。 期間の定めのないものについては、買受人は原則としていつでも解約申入れができると考えられています。ただし、解約申入れから契約が終了するまでは６か月以上の期間が必要なことから、引渡命令の対象とはならない可能性が大きいです。 明渡しについて当事者間で合意ができないときは、訴訟又は調停などの法的手段が必要となります。 （注）平成１５年も民法及び民事執行法改正（平成１６年月施行）により短期賃借権制度は廃止されましたが、法の経過措置により、なお短期賃借権が認められる場合の記載です。 |
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| Ｂ－３：賃借権（不明）、賃借権の存否は不明であるが、これを引き受けるものとして売却条件を定めた。 | |
| 現況調査や執行裁判所による審尋等の結果によっても、賃借権のあるなし又は賃借権の負担を買受人から引き受けるべきかどうかが不明の場合もあります。 左記の記載は、このような場合でも買受人が不測の不利益を被らないために、賃借権を買受人が引き受けることを前提として売却条件を決めたという意味です。 |
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| Ｂ－４：《期限》欄に「定めなし」とあるもの | |
| 賃貸借について、期間の定めがない場合です。契約上の期間の定めがない場合と、建物の賃貸借では契約上は期間の定めがあったものの借地借家法２６条１項により法定更新され、同条により期間の定めがないとみなされる場合を含みます。 短期賃借権の場合は、いつでも解約申入れが可能であるといわれていますが、最先の賃借権の場合は、期間の定めがある場合と同様に法律上の正当事由がない限り解約することは困難です。なお、「賃借権」（Ｂ－１、Ｂ－２）の説明もご覧ください。 |
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| Ｂ－５：敷金・保証金 | |
| 賃貸借契約終了の際、未払賃料や損害金等を控除した上、賃借人に返還すべきお金で、この返還義務は買受人が引き継ぐことになります。いわゆる敷引き（敷金・保証金の償却）の特約があるときでも、契約時の差し入れ額が表示されます。 敷金・保証金の返還義務については評価上考慮されることもあります。この場合、買受人が現実に返還を要する敷金・保証金の額は、評価上考慮した金額等に拘束されるものではありません。評価上考慮した金額等は評価額を定めるための一つの基準にすぎないことに注意してください。 |
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| Ｂ－６：《敷金》欄に「○○円（最低売却価額は、左記敷金（保証金）の返還義務を考慮し定めた。）」と記載があるもの | |
| 評価書記載の評価額から、執行裁判所が敷金（又は保証金）額を控除して最低売却価額を定めたことを意味します。この場合は、評価額と最低売却価額が異なることになります。もっとも敷金額を評価に反映している取扱いも多くあります。この場合は、評価額と最低売却価額 が一致するので、このような記載はなされません。 買受人が現実に返還を要する敷金・保証金の額は、執行裁判所の控除額に拘束されるものではありません。この控除額を定めるための一つの基準にすぎないことに注意してください。 |
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| Ｂ－７：《敷金》欄に「不明（敷金○○円の主張があるため、適性敷金額を考慮して最低売却価額 を定めた。）」とあるもの | |
| この意味は、 ①執行裁判所としては、買受人が返還義務を負うこととなる敷金の額は不明であると判断したこと。 ②賃借人の主張する敷金の額が○○円であること。 ③その主張に対し、契約内容や取引相場から判断して、敷金の額が過大な金額と判断できること。 ④最低売却価額を定めるにあたっては、契約内容や取引相場から判断して適性と考えられる金額を一応買受人が返還義務を負う敷金額と想定して考慮したこと。 ということです。 この場合、買受人が具体的に返還義務を負う額は買受人と賃借人間の協議により定めることとなります。その場合、最低売却価額を定めるうえで考慮した適性敷金額に拘束されるものではありません。協議が調わないときは、訴訟又は調停などの法的手段が必要となります。 なお、買受人が返還義務を引き受けないとされた敷金については、賃借人と本件所有者との間で解決されることになるでしょう。 |
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| Ｂ－８：特約 | |
| 買受人に不利益となると一般に考えられる特約があるときに記載され、すべての特約が記載されるものではありません。 | |
| Ｂ－９：地上権 | |
| 地上権とは、他人の土地の地上又は地下において建物その他の工作物又は植栽の目的となる樹木等を所有するため、その土地をしようすることができる権利です。この権利が最も早い（最先順位）抵当権よりも先に登記されている場合は、買受人がその負担を引き受けることになり、地上権の内容が記載されます。ここでいう地上権は当事者間の設定行為により設定されたもので、競売の売却により成立する法定地上権は含みません。 | |
| Ｂ－１０：地役権 | |
| 地役権とは、他の土地の利用価値を増すために、売却対象土地を利用する権利です。例えば、他の土地のため、売却対象土地を通行したり、その土地から引水したり、その土地に一定の建物建築をさせなかったりすることを内容とします。そしてこの権利が最も早い（最先順位）抵当権よりも先に登記されている場合は、買受人が地役権の負担を引き受けることになり、地役権の内容が記載されます。この場合、他の土地のために地役権の負担のある土地を承役地といい、利用価値が増す土地を要役地といいます。ここでの記載は、売却対象土地が承役地の場合です。地役権の負担のある土地の買受人は、要役地のために目的に掲げられた一定の行為（通行や引水など）を受忍したり、一定の利用をしない（建築をしないなど）義務を負担することになります。 | |
| Ｂ－１１：留置権 | |
| 留置権とは、物（売却対象物件）の占有者が、その物に関して生じた債権（例えば修繕費など）を有している場合又は商人間の商取引により債権（例えば売買代金など）を有している場合に、その債権の弁済を受けるまでその物からの引渡しを拒絶することができる権利で、契約等によらず法律上当然に発生する権利です。 そしてこの留置権は競売による売却によっては消滅はせず、買受人がその負担を引き受けることになります。よって、買受人は、ここに表示された債権を弁済しなければ留置権者から不動産の引渡しを受けることができません。買受人が現実に弁済すべき額は、遅延損害金等が加算されてここに表示された債権額よりも多くなることはありません。 なお、留置権により担保される債権額は、最低売却価額 を定めるにあたり考慮されています。 |
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| Ｂ－１２：質権 | |
| 買受人が負担する質権は、最先順位（最先の抵当権より先順位の登記があるもの）で、使用収益をしない旨の定めのないものが対象で、この欄に記載されます。この場合、質権の存続期間内は、質権者の債権を弁済して質権を消滅させるなどの特別な事情がない限り、買受人は質権者からの不動産の引渡しを受けることはできません。なお、存続期間は１０年の範囲内で更新されることがあります。 | |
| Ｂ－１３：仮処分 | |
| 買受人が負担することになる仮処分がある場合の記載です。これは、本件所有者以外の者から本件所有者に対し仮処分の内容の負担を引き受けることになります。また、被保全権利（仮処分により保全される権利）に関して仮処分権利者との紛争の当事者になります。今後の経緯によっては、買受人は不動産に対する権利に重大な制約を受ける可能性もあります。 | |
| Ｂ－１４：この欄に「なし」と記載してあるもの | |
| その物件について買受人が負担しなければならないとされる他人の権利がないと認められる場合です。 なお、現実の占有状況は「物件の占有状況等に関する特記事項」欄及びそれに関する説明をご覧ください。 |
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| 物件の占有状況等に関する特記事項 | |
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| その他買受けの参考となる事項 | |
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